Compravendita di immobili

Controlli tecnici ed amministrativi prima del rogito

 

 

Perché verificare la regolarità tecnica ed amministrativa di un immobile?

 

Verificare la regolarità tecnica ed amministrativa e controllare lo stato di fatto dell'immobile oggetto di compravendita è fondamentale per evitare cattive sorprese.

Si pensa che il coinvolgimento di un'agenzia immobiliare o di un notaio garantiscano un acquisto regolare. Purtroppo non è sempre così, infatti anche la legge non impone a queste figure la responsabilità sulla effettiva regolarità tecnica ed amministrativa dell'immobile.

Il promissario acquirente prima di formulare una proposta d'acquisto dovrebbe verificare con il proprio consulente di fiducia le caratteristiche ed i documenti dell'immobile.

E' paradossale come, in caso di acquisto di un automobile usata si porti il mezzo al proprio meccanico di fiducia, mentre in caso di acquisto di un immobile, che ha un valore ben maggiore, non si faccia lo stesso.

Vale la pena sottolineare che anche il venditore ha interesse a verificare la piena legittimità urbanistica del proprio immobile, in quanto garante della stessa. La disciplina urbanistica e la prassi in materia edilizia sono molto cambiate negli ultimi quindici anni: i titoli edilizi presentati fino alla fine degli anni 90’ difettano spesso di “precisione” o sono privi della variante di fine lavori.

Interrogato sulla legittimità del proprio immobile il venditore, in assoluta buona fede, dichiara quasi sempre: “da quando l’ho comprato non ho più fatto niente…è tutto regolare, ne sono certo…”. Purtroppo, quasi sempre, il proprietario dell’immobile ignora la non piena conformità allo stato di fatto degli elaborati che costituiscono lo stato legittimato, proprio per le motivazioni di cui sopra.

 

In cosa consiste la verifica?

 

La verifica tecnica ed amministrativa di un immobile si svolge secondo le seguenti modalità:

1. Accesso agli atti presso l’Ufficio Tecnico del Comune in cui sorge l’immobile oggetto di compravendita

2. Estrazione di copia di tutti gli atti che costituiscono lo stato legittimato dell’immobile

3. Verifica della completezza della documentazione con particolare riferimento all’agibilità dell’immobile

4. Raffronto tra planimetrie catastali e stato legittimato dell’immobile

5. Sopralluogo presso l’immobile e rilievo per raffronto tra stato di fatto e stato legittimato

6. Redazione di relazione tecnica con attestazione da parte di tecnico abilitato della situazione riscontrata

 

Vale la pena fare le verifiche?

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Il problema della mancanza di conformità dell’immobile di solito sorge al rogito grazie a notai scrupolosi che richiedono la verifica della conformità edilizia-urbanistica, ma in quel momento le parti hanno già firmato il compromesso o sono comunque già determinate a proseguire con la vendita correndo il rischio di sostenere in futuro un contenzioso civile. In alcuni casi tuttavia il notaio potrebbe non richiedere questa verifica considerando sufficiente le dichiarazioni delle parti o citando il protocollo di questi documenti senza che un tecnico verifichi l'effettiva corrispondenza con lo stato di fatto.

Il notaio infatti non è obbligato a verificare la regolarità tecnica (edilizia-urbanistica) o se le dichiarazioni del venditore sono veritiere come espresso anche da una recente sentenza della Cassazione11628/2012. Inoltre il notaio non ha le competenze tecniche per valutare la regolarità urbanistica.

Meglio quindi che le verifiche vengano fatte prima dell’acquisto direttamente dall'acquirente o dal venditore con l'ausilio di un consulente esperto in materia edilizia, proprio per scongiurare il possibile instaurarsi di contenziosi civili e di denunce penali per dichiarazioni mendaci rese in atto pubblico.

Il promissario acquirente che acquista un immobile privo di regolarità può trovarsi in futuro ad affrontare due problematiche:

1. In una successiva vendita diventa suo malgrado garante della conformità dell’immobile

2. Qualsiasi opera edilizia che riguarda l’immobile e che richieda il rilascio di un titolo abilitativo (P.d.C., S.C.I.A. o C.I.L.) comporta la preliminare verifica della legittimità dell’immobile e qualora questa non sia presente richiede una sanatoria (qualora sia possibile) con conseguente sanzione amministrativa e spese tecniche

È facile intuire che di fronte alle problematiche elencate le strade che si possono percorrere sono solo due: iniziare un contenzioso con il precedente proprietario o accollarsi le spese di sanatoria.

Quanto mi costa?

I costi per le verifiche tecniche amministrative possono variare in ragione della complessità e del numero di immobili oggetto di compravendita, ma sono normalmente contenuti.

Naturalmente l’interessato può richiedere un preventivo al tecnico incaricato per avere certezza della spesa.